Con il decreto Bersani del 2017 che ha sancito la possibilità di spostare a costo zero il proprio mutuo da una banca ad un’altra, la possibilità di rinegoziazione dei termini contrattuali del mutuo ha acquisito una fluidità molto maggiore.
Le banche sono disposte a rinegoziare un mutuo per evitare di perdere un cliente, e quindi in alcuni casi può essere conviene richiederlo.
Come funziona la surroga del mutuo
In alcuni casi sia il cliente che la banca possono chiedere o concedere la rinegoziazione dei termini del contratto di stipula del mutuo. In ogni caso le variazioni saranno sempre a vantaggio del cliente, sia per meriti che per necessità improrogabili.
Le principali modifiche che possono essere fatte riguardano la durata, il tasso di interesse e l’intestatario del mutuo. Alcune volte può essere anche richiesta una modifica alle modalità di pagamenti, per le spese di incasso rata o d’istruttoria o per altri costi definiti dal contratto.
Modifiche principali
La modifica più richiesta è quella sul tasso d’interesse in quanto ci sono epoche in cui le agevolazioni sono maggiori ed aver contratto il mutuo in un momento con tassi alti può comportare un sovra costo importante.
In questo caso si può passare da un tasso fisso ad uno variabile e viceversa, oppure cambiare il valore del tasso andando ad intervenire sull’indicizzazione o sullo spread.
La durata può essere prolungata o accorciata ed in entrambi i casi ci sono esigenze particolari. Possiamo accorciarla estinguendo una parte di mutuo oppure se vogliamo abbassare l’importo della rata possiamo allungare la durata del rimborso, aumentando solo l’importo di denaro corrispondente agli interessi.
Come richiederlo
Per la richiesta dovremo mandare una lettera raccomandata a/r alla banca con la domanda di rinegoziazione e la firma dell’intestatario del mutuo. A questo punto la banca, per legge, è obbligata a rispondere con le stesse modalità.
Qualora la richiesta andasse a buon fine è necessario e sufficiente un semplice accordo scritto firmato dalle due parti, mutuarlo e banca.
Quindi non vi è obbligo di notificazione notarile e come previsto dal decreto Bersani non ha nessun costo aggiunti e può essere chiesta più volte durante tutta la durata nel caso di un mutuo prima casa.
In quali casi viene accettato
La prima situazione che da la possibilità di provare a chiedere una rinegoziazione è nel caso che siate un debitore di qualità.
Ciò vuol dire che fino a questo momento avete pagato tutte le rate nei tempi previsti, avete altre relazioni contrattuali con la banca stessa (ad esempio conto corrente, carta di credito, carta di debito, eccettera…) ed avete in mano dei preventivi di altre banche pronte a proporvi delle condizioni migliori rispetto a quelle attuali.
In questo caso ci sono delle buone possibilità che, essendo degli ottimi clienti, la banca stessa vi consideri dei mutuari da non perdere e sia disposta a venire incontro a qualche vostra richiesta.
Per venire incontro a questo nuovo processo di rinegoziazione selvaggia alcune banche hanno introdotto nei contratti delle opzioni di flessibilità.
Per fare un esempio la banca Intesa San Paolo nel prodotto Mutuo Domus può inserire su richiesta l’opzione flessibilità durata. Questa prevede che il mutuo si può accorciare o allungare per un massimo di 10 anni una sola volta nel corso della durata del contratto. Questo rispettando la durata massima di 40 anni e nel caso in cui ci sia stata totale regolarità nel pagamento delle rate.
Il secondo caso che porta a rinegoziare il mutuo è quando si ha un debitore in difficoltà. Questo meccanismo può essere messo in moto sia dal beneficiario che dalla banca ed il caso più comune è quando viene saltato il pagamento della rata per due mesi. In questo caso avviene subito un contatto fra le due parti e nel caso il cliente abbia una difficoltà momentanea nel rimborsare la cifra pattuita si cerca di risolvere il problema prima che dopo 6 mesi il mutuo si incagli in una situazione di sofferenza.
La soluzione messa in atto dalla banca è quasi sempre quella di prolungare la durata del mutuo, abbassando in questo modo la rata mensile venendo incontro alle difficoltà della persona.
Questo accade quasi sempre in quanto si cerca di evitare in tutti i modi che il mutuario interrompa il pagamento del proprio debito, soprattutto perché l’avvio del processo di recupero credito è difficile e sconveniente.
In questo caso si dovrebbe cominciare con il pignoramento della casa, la messa in vendita forzata con il permesso di un giudice e l’organizzazione dell’asta giudiziaria e successivo incasso delle competenze.
Questo oltre ad avere tempi lunghi in cui la banca perde tutti gli interessi sul capitale, porta ad una perdita di denaro del 20%/50% del capitale residuo da pagare.